Yeni bir eve taşınmak heyecan verici olduğu kadar bazı soru işaretlerini de beraberinde getirir. Çöplerin alınmaması, temizlik eksikliği, güvenlik kameralarının olmaması, asansör arızaları ve sıcak su problemleri… Üstelik binada henüz çok az kişi oturuyorsa bu sorunlar daha da belirgin hâle gelir.
Bu aşamada yapılacak en doğru şey, apartmanda yönetici seçmek ve resmî yönetim sürecini başlatmaktır.
Aşağıda yeni apartmanlarda yönetim sürecine dair en çok merak edilen soruları yanıtlıyoruz.
Yeni Apartmanlarda En Çok Sorulan 4 Soru
1. Yeni apartmanda yönetim oluşturmak için kaç kişinin oturması gerekir?
2. Yeni apartmanda yönetici nasıl seçilir?
3. Genel kurul toplantısı nasıl yapılır?
4. Yeni bir binada hangi resmî işlemler önce yapılmalıdır?
1. Yeni Apartmanda Yönetim Oluşturmak İçin Kaç Kişinin Oturması Gerekir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:
“İskanı alınmış ve sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda yönetim oluşturulması zorunludur.”
Bu nedenle:
• Binada 8 veya daha fazla bağımsız bölüm varsa,
• İskan alınmışsa,
kaç kişinin oturduğu önemli değildir.
Bir kişi bile otursa yönetim kurulabilir.
Bazı müteahhitler veya arsa sahipleri “henüz yeterli kişi taşınmadı” diyerek yönetimi geciktirmek isteyebilir. Ancak bu mevzuata uygun bir gerekçe değildir.
2. Yeni Apartmanlarda Yönetici Nasıl Seçilir?
Yönetici seçimi, olağan veya olağanüstü genel kurul toplantısı ile yapılır.
Genel kurul çağrısı nasıl yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesine göre:
Toplantı, kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine; toplantı tarihinden en az 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılacak bir çağrı ile toplanabilir.
Süreç özetle şöyledir:
• Bir kat maliki toplantı çağrısı yapabilir.
• Bağımsız bölümlerin 3’te 1’i kadar imza toplanmalıdır.
• Toplantı çağrısı tüm maliklere bildirilmelidir.
• Toplantı günü geldiğinde %50 + 1 çoğunluk ile yönetici seçilir.
Genel kurul için örnek gündem maddeleri:
• Yönetim kurulunun oluşturulması
• Yönetici ve yönetici yardımcısının seçilmesi
• Denetçi veya denetim kurulunun seçilmesi
• İlk işletme projesinin değerlendirilmesi
• Aidatların belirlenmesi
• Tapu, vergi dairesi, SGK ve bankada yöneticinin yetkilendirilmesi
3. Yeni Bir Apartmanda Öncelikle Halledilmesi Gereken Resmî İşlemler
Genel kurul toplandıktan sonra aşağıdaki işlemler tamamlanmalıdır:
• Tapu müdürlüğünden yönetim planının alınması ve incelenmesi
• Karar defterinin temin edilmesi ve noterden tasdik edilmesi
• Kararların karar defterine işlenmesi ve imzaların tamamlanması
• Bina adına vergi numarası alınması
• Bina adına banka hesabı açılması
Bu adımlar tamamlandığında apartman yönetimi resmen faaliyete geçer.
4. Yeni Binalarda İlk Gündem Maddeleri Nelerdir?
Yeni binalarda en sık karşılaşılan başlangıç sorunları şunlardır:
• Güvenlik eksikliği
• Temizlik düzeninin oturmamış olması
• Asansör arızaları
• Ortak alan düzenlemelerinin eksikliği
• Kapı giriş güvenliğinin yetersizliği
Bu nedenle ilk yapılması gereken çalışmalar şunlardır:
• Güvenlik kameralarının kurulması
• Şifreli veya çipli kapı sistemlerinin uygulanması
• Asansör bakım anlaşmasının yapılması
• Temizlik hizmeti için görevlendirme veya firma anlaşması
Yeni Apartmanlarda Aidat Nasıl Belirlenir?
Yeni yapılmış binalarda ilk yıl aidatlar genellikle tahmini işletme projesi üzerinden belirlenir.
Dikkate alınan başlıca gider kalemleri:
• Temizlik giderleri
• Asansör bakım giderleri
• Ortak alan elektrik giderleri
• Yönetim hizmet bedeli
• Güvenlik hizmetleri
• Diğer tedarikçi giderler
Yerleşim arttıkça giderler netleşir ve aidatlarda gerekli düzenlemeler yapılır.
Yeni Binada Müteahhit İlişkisi ve Sorumluluklar
Yeni bir apartmanda müteahhit firma:
• Ortak alan eksiklerinin giderilmesinden,
• Garanti kapsamındaki teknik onarımlardan,
• İlk teslim sonrası düzeltmelerden
sorumludur.
Yönetim kurulu oluşturulduğunda bu süreç çok daha düzenli takip edilebilir ve hak kayıplarının önüne geçilir.
Yeni Binaya Taşınanların Unutmaması Gereken 5 Adım
• Yönetim planını mutlaka inceleyin.
• İlk işletme projesini görün.
• Asansör bakım sözleşmesini kontrol edin.
• Ortak alan sigortasının yapılıp yapılmadığını öğrenin.
• Güvenlik kamera kayıt yetkilerini netleştirin.
Yeni Binalarda Ortak Alan Sigortası
DASK’ın yanı sıra ortak alan sigortasının yapılması; yangın, su baskını, teknik arıza gibi pek çok riske karşı önemli bir koruma sağlar.
Bu işlem yönetici seçildikten hemen sonra yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici seçmek zorunlu mudur?
Evet. İskanı alınmış ve en az 8 bağımsız bölümü olan her binada yönetim oluşturmak zorunludur.
Yönetici profesyonel biri olmak zorunda mı?
Hayır. Kat malikleri kendi aralarından yönetici seçebilir veya profesyonel bir bina yönetimi firmasıyla çalışabilir.
Yönetici seçilmezse ne olur?
Sulh Hukuk Mahkemesi bina adına bir yönetici atayabilir. Bu hem zaman kaybettirir hem de daha maliyetlidir.
Kayseri’de Profesyonel Yönetim Danışmanlığı
Emel Bina Yönetimi olarak, Kayseri merkezli yeni apartman ve sitelerde:
• Yönetim kurulunun oluşturulması,
• Resmî prosedürlerin tamamlanması,
• İlk işletme projesinin hazırlanması,
• Teknik ve idari süreçlerin yürütülmesi
gibi tüm adımlarda profesyonel destek sunuyoruz.
Emel Bina Yönetimi Olarak Yaklaşımımız
Kayseri’de profesyonel bina yönetimi hizmeti verirken tüm süreçleri şeffaf biçimde yürütüyor, yönetim kurulu ve bina sakinlerini düzenli olarak bilgilendiriyoruz.
Düzenli, güvenli ve huzurlu yaşam alanları oluşturmak isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.
İletişim – Emel Bina Yönetimi
Telefon: 0 352 220 01 09
E-posta: bilgi@emelbinayonetimi.com
