Aidatlar özellikle Aralık ayında artar çünkü asgari ücret ile birlikte personel, hizmet ve tedarik maliyetleri yükselir. Bu artış doğrudan apartmanın ortak giderlerine yansır.

Aidat artışları, apartman ve site yaşamının en çok konuşulan konularından biridir. Kayseri’de bina yönetimi süreçlerinde sıkça karşılaştığımız bu sorunun temelinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlere katılma yükümlülüğü yer alır. Ortak giderlere dükkanların nasıl katılacağı gibi daha teknik konuları farklı bir yazıda ele alacağım. Bu yazıda yalnızca aidatların nasıl belirlendiğini ve neden arttığını sade bir şekilde anlatıyorum.

Apartmanda Yaşam Sadece Dairenin İçinden İbaret Değildir

Daire içinde yaşasak da, hepimizin faydalandığı ortak alanlar ve ortak hizmetler vardır:

• Bina görevlisinin hizmeti
• Kazan dairesi
• Asansör
• Ortak ışıklandırma
• Temizlik ve bakım işlemleri

Bunlar tüm dairelerin ortak sorumluluğundadır. Bu nedenle apartmanda oturum başladığında yönetim planına uygun şekilde genel kurul toplantısı yapılır, yönetim seçilir ve ortak giderlere göre aidatlar belirlenir.

Aidatlar her yıl genellikle Aralık ayında güncellenir. Zaruri durumlarda ise yıl içerisinde çoğunluk imzası alınarak birden fazla kez artırılabilir.

Aidat Artışına Sebep Olan Ortak Gider Kalemleri

Her binanın gider yapısı farklı olsa da, çoğu apartmanda ortak olarak bulunan giderler şunlardır:

• Personel maaşı
• Personel SGK primleri
• Personel tazminat birikimleri
• Elektrik faturası
• Su faturası
• Asansör bakım hizmeti
• Yönetim hizmet bedeli
• Temizlik malzemeleri
• Yıllık asansör muayenesi
• Yıllık baca temizliği
• Yangın söndürme cihazlarının dolumu
• Muhtelif bina giderleri

Elbette asansörsüz binalarda asansör gideri, merkezi sistem olmayan binalarda baca temizliği bulunmaz. Ancak Kayseri’nin Talas, Kocasinan ve Melikgazi ilçelerindeki binaların büyük çoğunluğu bu listeye sahiptir.

Neden Aralık Ayında Aidatlar Artar?

Çünkü Aralık ayı ülkemizde asgari ücretin belirlendiği dönemdir. Asgari ücretin artmasıyla birlikte:

• Personel maaşları
• SGK primleri
• Tedarikçi firmaların hizmet ücretleri

otomatik olarak yükselir. Bu da apartmanın ortak giderlerine doğrudan yansır.

Kayseri’de yönetimini üstlendiğimiz binaların işletme projelerini hazırlarken önce geçen yılın ortak gider ortalamalarını çıkarıyoruz.

Örneğin, yıl boyunca ödenen asansör bakım faturalarını toplayıp fatura sayısına bölerek aylık ortalama gideri belirliyoruz. Bakım ücretleri sabit olsa bile parça değişimleri gibi küçük masraflar nedeniyle toplam gider değişebilir.

Ardından asgari ücret artış oranını baz alarak yeni yıl tahmini giderlerini hesaplıyoruz.
Örneğin:

• Asgari ücret 10.000 TL’den 12.000 TL’ye yükseldiyse = %20 artış
• Bu durumda geçen yıl 100 TL’ye denk gelen bir gider, yeni yıl işletme projesine 120 TL olarak işlenir.

Tüm giderlerin tahmini toplamını çıkardıktan sonra:

• 50 daireli bir binada → toplam gider / 50
• 100 daireli bir binada → toplam gider / 100

şeklinde kişi başı aidat miktarını hesaplıyoruz.

Bu tabloyu yönetim kuruluna sunuyoruz. Yönetim kurulu gerekli görürse toplantı yapıyor, sakinleri bilgilendiriyor ve ortak onayla yeni aidat belirleniyor.

“Bizim binada görevli bile yok, neden aidat artıyor?”

Bu soru Kayseri’de sıkça geliyor.
Görevli olmasa bile binaya hizmet veren:

• Asansör firmaları
• Temizlik firmaları
• Elektrik kurumu

asgari ücretli personel çalıştırır.
Dolayısıyla bu kurumların ücret artışı, dolaylı olarak tüm binalara yansır.

Elektrik kurumunun personel maliyetini artırıp bunun faturalara yansımamasını beklemek gerçekçi değildir.

“Yan binamız bizden az aidat ödüyor, neden?”

Aidat miktarını belirleyen en önemli unsur giderin kaç kişiye bölündüğüdür.

• 20 daireli binada kişi başı gider yüksektir.
• 50 daireli binada aynı gider daha çok kişiye bölünür, aidat düşer.
• Aynı sitedeki bloklar bile farklı gider yapısına sahip olabilir.

Bu nedenle başka bir binayla kıyaslama doğru sonuç vermez.

Aidat Artışları Her Zaman Haklı Mıdır?

Elbette tüm artışlar doğru olmayabilir. Bu nedenle:

• Yönetim kurulu gider tablolarını incelemeli
• Gereksiz harcamalar tespit edilmeli
• Tasarruf tedbirleri değerlendirilmeli
• Artış gerekçeleri sakinlere açıkça sunulmalıdır

Haksızlık şüphesi varsa elbette sakinlerin hak arama yolları vardır; ancak önce tablonun doğru okunması gerekir.

Emel Bina Yönetimi Olarak Yaklaşımımız

Kayseri’de profesyonel bina yönetimi hizmeti sunarken tüm binalarımız için işletme projelerini zamanında hazırlıyor, her kalemi şeffaf şekilde açıklıyor ve sakinlerin sorularını sabırla yanıtlıyoruz.

Daha düzenli, sağlıklı ve huzurlu yaşam alanları oluşturmak isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.

İletişim – Emel Bina Yönetimi (Kayseri Profesyonel Site Yönetimi)

Telefon: 0 352 220 01 09
E-posta: bilgi@emelbinayonetimi.com